La hipoteca de tu vida. (Paja mental dentro)

[elnegociador]

enseñanzas de padre

Joder, a mi que acabes pagando un 50 % más de lo que realmente vale un piso que ya de por sí tiene el precio inflado, si me parece una estafa, más aun cuando no hay suficiente informacion para saber a qué atenerte.

El banco esta claro que nunca pierde. Te da un papel con un montón de ceros y tal como lo tienes, lo entregas para tener la casa a tu nombre. El dinero ni lo hueles. Incluso te piden un avalador al cual poder sangrar en caso que te acaben arruinando. Un piso que hace diez años valia 18 millones hoy vale 40; Es el mismo piso, los mismos metros cuadrados, todo igual, sin embargo pagas más del doble. ¿Es eso justo? ¿Quien sale ganando de la ascension meteorica de precios?

El banco, pero eso no es sostenible, la cuota mensual no puede tender a infinito por siempre. En cuanto pueda por mi mismo, con la mitad de mi sueldo, comprar un piso lo haré, sino pues seguire durmiendo tranquilamente, olvidandome de las letras y los intereses.

Y sí, tengo que estudiar economia, me cogeré Economia para nerds el segundo semestre.

Dos cosas me enseño mi padre de economía:

"Hijo, los bancos son instituciones legalizadas para robar"
"Quien no engaña a hacienda está engañando a su familia"


Padre, que razón tenía.

 

[pioneer]

El 50 % de lo que voy a cobrar en el proximo año (ronda los 1200 euros), son 600 euros, el 30 % seria 400 auros, aproximadamente. A ver que carajo encuentro yo en el mercado por ese dinero. ¿Se que soy pobre, pero 1200 euros al mes es poco comun?

No hace falta estudiar economía: basta con tener dos dedos de frente para hacer los cálculos. Y si no tienes dos dedos de frente para los cálculos, tener dos dedos de frente para pedir a alguien que te los haga. Aunque sea pagando.

Amijo, deja de cebarte conmigo. Los calculos se hacerlos, una vez que me han dicho por donde van los tiros. De hecho hasta me he molestado en configurar el excel para introducir la formula y asi jugar con las variables y poder ver las variaciones en la cuota de forma inmediata.

Esto es economia, y es ahora que me he puesto a pensar en hipotecas cuando estoy aprendiendo como va el asunto. Pero no te engañes, esas formulas satanicas no son las tablas de la ley ni estan grabadas en piedra desde los tiempos de Salomon. Nadie que no vaya a meterse en una hipoteca, ni siquiera el mejor de los cerebros matematicos, tiene la necesidad de saberlas.

En mi caso ni por eso, simplemente me intereso por pura curiosidad. Y esa curiosidad quiza me haga adentrarme más en el tema. No esta demas saber como se organiza un fondo de inversion, un plan de pensiones, un deposito a interes fijo, el interes TAE, el euribor, etc.

 

[Jandrov]

El 50 % de lo que voy a cobrar en el proximo año (ronda los 1200 euros), son 600 euros, el 30 % seria 400 auros, aproximadamente. A ver que carajo encuentro yo en el mercado por ese dinero. ¿Se que soy pobre, pero 1200 euros al mes es poco comun?

No es poco común, pero embarcarse en una travesía en esas condiciones es poco menos que un suicidio.
La hipotéca es algo que arrastrarás siempre, así que tienes que tener demasiado claro el embarcarte en ella.

El tema viene siendo que el sueldo medio actual, para una persona soltera y que pretende vivir en el centro (o cerca) de la ciudad (encima de las cool, como Barcelona) le da el carácter de utópica a la posibilidad de tener una vida medianamente digna.

Yo vivo en Tenerife (está claro que no es Madrid o Barcelona) y el precio de los nuevos pisos en la capital (zona centro) rondarán los 450.000€ y los alquileres, los 500€.
Sin embargo, si te alejas lo suficiente, a unos 40 minutos en coche, puedes encontrar pisos en el que una famila completa (hablo de una pareja con uno o incluso dos hijos) podría vivir por un alquiler de unos 300€.

De cualquier manera, tengo el consuelo de que todo esto tiene que reventar por algún lado y pronto.

 

[Chitriel]

Os copio el post que publiqué ayer en el subforo de política para intentar explicar como son las hipotecas.





Vamos a suponer 200.000 € al 4%, un chollo, ahora mismo las hipotecas son mucho más caras.
Ese 4% es el interés nominal. Se devengan intereses mensualmente, con lo que el T.A.E. es más alto (1+0,04/12)^12-1 = 4.07%. Esto es así por el devengo de intereses.

Si tenemos 100 euros al 4% nominal anual. Al cabo de un año no tenemos 104€ sino 104,70€.
Es así porque el primer mes cobramos intereses (100 x 1,04/12) y el segundo mes generamos interes por el nuevo capital (100 x 1,04/12 x 1,04/12) y al cabo de doce meses 100 x (1,04/12)^12 = 104,70€


La hipoteca tiene dos partes, los intereses y el capital a amortizar. Cuando pagas tu cuota mensual, pagas intereses y una parte del capital.

El primer mes sería así:
200.000€ x 0,04/12 (el interés anual nominal lo dividimos entre doce meses) = 666,67€
Con una cuota fija de 950€ por ejemplo deberemos 200.666,67€ - 950 € = 199.716,67 €

Al mes siguiente generamos intereses 199.716,67 x 0,04/12 = 665,72 €
Debemos 199.716,67 + 665,72 - 950 = 199.432,39 €

Y así sucesivamente. Con esta cuota fija, tardamos 30 años en pagar la hipoteca. Durante estos 30 años se habrán pagado un total de 145.378,55 € de intereses.

Luego hay que tener en cuenta que si el tipo es variable, con la subida de tipos tendremos que ir pagando más intereses y amortizaremos menos, por eso suben las hipotecas.
También tenemos las hipotecas de cuota de amortización variable. Cuanto menos pagamos al principio, más pagaremos al final de intereses. Me rio cuando aparecen los anuncios de "hipoteca joven, paga menos ahora para vivir mejor".

Espero que haya servido la explicación.

En este enlace https://www.idealista.com/pagina/hipotecas puedes hacer pruebas de hipotecas.

 

[caco3]

El 50 % de lo que voy a cobrar en el proximo año (ronda los 1200 euros), son 600 euros, el 30 % seria 400 auros, aproximadamente. A ver que carajo encuentro yo en el mercado por ese dinero.

Nada. Ese es el problema. Lo que ocurre es que si la gente se hipotecase con cabeza no estaría dispuesta a pagar lo que les piden por las viviendas y las viviendas jamás habrían valido lo que valen.

Pero el tonto abunda. El más peligroso de los seres humanos no es el malo, es el ignorante.

Amijo, deja de cebarte conmigo. Los calculos se hacerlos, una vez que me han dicho por donde van los tiros. De hecho hasta me he molestado en configurar el excel para introducir la formula y asi jugar con las variables y poder ver las variaciones en la cuota de forma inmediata.

No me cebo contigo. El tú que uso es un tú genérico. Y vuelvo a repetirlo: tampoco es importante saber hacer los cálculos (quizás ni siquiera sabes de matemáticas), lo importante es saber que hay que hacerlos y no lanzarse al vacío. Que no se saben hacer, pues se recurre a alguien que los sepa.

Esto es economia, y es ahora que me he puesto a pensar en hipotecas cuando estoy aprendiendo como va el asunto. Pero no te engañes, esas formulas satanicas no son las tablas de la ley ni estan grabadas en piedra desde los tiempos de Salomon. Nadie que no vaya a meterse en una hipoteca, ni siquiera el mejor de los cerebros matematicos, tiene la necesidad de saberlas.

No hay que saberlas, simplemente entender lo que es el interés compuesto. Sabiéndolo la fórmula se obtiene sola.

En mi caso ni por eso, simplemente me intereso por pura curiosidad. Y esa curiosidad quiza me haga adentrarme más en el tema. No esta demas saber como se organiza un fondo de inversion, un plan de pensiones, un deposito a interes fijo, el interes TAE, el euribor, etc.

Pues si empiezas a ganar dinero, es lo mejor que puedes hacer. Tener conocimientos de economía básica ayuda bastante. Mira el temario de esa asignatura que tienes de economía: si es práctica y útil, apúntate en ella.

 

[caco3]

Yo vivo en Tenerife (está claro que no es Madrid o Barcelona) y el precio de los nuevos pisos en la capital (zona centro) rondarán los 450.000€ y los alquileres, los 500€.
Sin embargo, si te alejas lo suficiente, a unos 40 minutos en coche, puedes encontrar pisos en el que una famila completa (hablo de una pareja con uno o incluso dos hijos) podría vivir por un alquiler de unos 300€.

¿Seguro que es la mejor opción la segunda?

¿Cuánto te gastas en gasolina y amortización del coche teniendo que conducir casi una hora y media todos los días?

 

[caco3]

Ese 4% es el interés nominal. Se devengan intereses mensualmente, con lo que el T.A.E. es más alto (1+0,04/12)^12-1 = 4.07%. Esto es así por el devengo de intereses.

Si tenemos 100 euros al 4% nominal anual. Al cabo de un año no tenemos 104€ sino 104,70€.

Normalmente no se da el interés nominal, lo que se da es el TAE, porque me parece que es exigencia del Banco de España.

El primer mes sería así:
200.000€ x 0,04/12 (el interés anual lo dividimos entre doce meses) = 666,67€

Lo más probable es que dando esa receta calcules mal la cuota, porque no te suelen dar el interés nominal, sino el TAE. Cuando dicen una hipoteca al 4% es una hipoteca al 4% TAE.

Aunque ahora que lo dices, voy a suponer que ese 4% de los datos que daba Pionner era interés niominal:

Python 2.4.4 (#2, Aug 16 2007, 02:03:40)
GCC 4.1.3 20070812 (prerelease) (Debian 4.1.2-15)] on linux2
Type "help", "copyright", "credits" or "license" for more information.
>>> import hipoteca
>>> C,tae,n=200000,(1+.04/12)**12-1,30*12
>>> H=hipoteca.QuotaCte(C,tae,n)
>>> H.cuota(1)
954.83000000000004

No sé. En cualquier caso, mira un ejemplo en ingdirect. Lo que se cita es el TAE.

 

[Chitriel]

No sé. En cualquier caso, mira un ejemplo en ingdirect. Lo que se cita es el TAE.

Se usa siempre el T.A.E. pero hay una relación entre el interés nominal y el T.A.E. Si has comprobado mis cálculos con las calculadoras de hipotecas puedes comprobar que son correctos.

La relación entre T.A.E. y nominal es la siguiente:

TAE = (1 + i/12) ^12 -1

Precisamente porque el devengo de intereses es mensual, el TAE va a ser siempre mayor al nominal equivalente.
Por ejemplo para un nominal de 12% el TAE es 12,68%

Si tenemos 100 € el primer mes nos genera 100 € x 0,12/12 = 1€ de interés
El segundo mes se acumula el interés al capital y tenemos 101€ que generan intereses de nuevo, 101 € x 0,12/12 o lo que es lo mismo (100 + 100 x 0,12/12) x 0,12/12.
Es decir, el capital es 100 € x ( 1 + i/12 ) ^n. Si se devenga mensualmente donde n son los meses. Despues de un año 100 x ( 1+ 0,12/12 ) ^12 = 112,68 €. Lo comparamos con el capital inicial, 100 € lo que nos da un incremento de 12,68 €, es decir, el 12,68 % TAE, al nominal de 12%.

La forma de calcular la hipoteca es la que he puesto anteriomente, cada mes pagas intereses y una parte del capital a amortizar. Puedes hacer una tabla en excell para comprobarlo. Las calculadoras de hipotecas funcionan con esa base.

En resumen, es mejor pagar más al principio, para así pagar menos intereses al final de la hipoteca.

 

[Benito]

Se usa siempre el T.A.E. pero hay una relación entre el interés nominal y el T.A.E. Si has comprobado mis cálculos con las calculadoras de hipotecas puedes comprobar que son correctos.

La relación entre T.A.E. y nominal es la siguiente:

TAE = (1 + i/12) ^12 -1

Precisamente porque el devengo de intereses es mensual, el TAE va a ser siempre mayor al nominal equivalente.
Por ejemplo para un nominal de 12% el TAE es 12,68%

Si tenemos 100 € el primer mes nos genera 100 € x 0,12/12 = 1€ de interés
El segundo mes se acumula el interés al capital y tenemos 101€ que generan intereses de nuevo, 101 € x 0,12/12 o lo que es lo mismo (100 + 100 x 0,12/12) x 0,12/12.
Es decir, el capital es 100 € x ( 1 + i/12 ) ^n. Si se devenga mensualmente donde n son los meses. Despues de un año 100 x ( 1+ 0,12/12 ) ^12 = 112,68 €. Lo comparamos con el capital inicial, 100 € lo que nos da un incremento de 12,68 €, es decir, el 12,68 % TAE, al nominal de 12%.

La forma de calcular la hipoteca es la que he puesto anteriomente, cada mes pagas intereses y una parte del capital a amortizar. Puedes hacer una tabla en excell para comprobarlo. Las calculadoras de hipotecas funcionan con esa base.

En resumen, es mejor pagar más al principio, para así pagar menos intereses al final de la hipoteca.

https://es.wikipedia.org/wiki/Chino

 

[Jandrov]

¿Seguro que es la mejor opción la segunda?

¿Cuánto te gastas en gasolina y amortización del coche teniendo que conducir casi una hora y media todos los días?

Hablo del que quiera ir a la capital todos los días, algo que no es lo más común.

Hay otra ciudad importante cerca, a unos 15 minutos.

 

[caco3]

Se usa siempre el T.A.E. pero hay una relación entre el interés nominal y el T.A.E.

No hace falta que me des la clasecita. Lo sé. De hecho, he usado tal relación en el post al que contestas:

>>> C,tae,n=200000,(1+.04/12)**12-1,30*12

Lo único que he sugerido es que el dividir por 12 no es lo más común que hay que hacer, porque la operación habitual es sacar el interés mensual directamente a partir del TAE.

Si has comprobado mis cálculos con las calculadoras de hipotecas puedes comprobar que son correctos.

¿Qué crees que llevo usando desde que empecé a contestar a Pionner?

Python 2.4.4 (#2, Aug 16 2007, 02:03:40)
[GCC 4.1.3 20070812 (prerelease) (Debian 4.1.2-15)] on linux2
Type "help", "copyright", "credits" or "license" for more information.
>>> import hipoteca
>>> hipoteca.prec=-2
>>> C,tae,n=200000,(1+.04/12)**12-1,30*12
>>> H=hipoteca.QuotaCte(C,tae,n)
>>> for i in range(1,5):
...     print "%d  %6.2f %9.2f" % (i,H.cuota(i),H.deuda(i))
...
1  954.83 199711.84
2  954.83 199422.71
3  954.83 199132.62
4  954.83 198841.57
>>> for i in range(1,H.n,12) + [H.n]:
...     print "%d  %6.2f %9.2f" % (i,H.cuota(i),H.deuda(i))
...
1  954.83 199711.84
13  954.83 196178.02
25  954.83 192500.24
37  954.83 188672.61
49  954.83 184689.04
61  954.83 180543.18
73  954.83 176228.41
85  954.83 171737.84
97  954.83 167064.32
109  954.83 162200.40
121  954.83 157138.31
133  954.83 151869.99
145  954.83 146387.03
157  954.83 140680.68
169  954.83 134741.84
181  954.83 128561.05
193  954.83 122128.45
205  954.83 115433.77
217  954.83 108466.34
229  954.83 101215.04
241  954.83  93668.32
253  954.83  85814.13
265  954.83  77639.95
277  954.83  69132.73
289  954.83  60278.93
301  954.83  51064.40
313  954.83  41474.46
325  954.83  31493.82
337  954.83  21106.54
349  954.83  10296.07
360  954.83      0.00
>>>

Puedes hacer una tabla en excell para comprobarlo. Las calculadoras de hipotecas funcionan con esa base.

Excell es de perdedores. Los hombres de pelo en pecho, programamos.

En resumen, es mejor pagar más al principio, para así pagar menos intereses al final de la hipoteca.

No. Depende de qué te den por tu dinero si en vez de pagar la hipoteca lo ahorras y también de cuál vaya a ser la desgravación. No es tan sencillo como enunciar una ley universal: quizás es mejor pagar, quizás no.

 

[Chitriel]

Hombre no pretendo ninguna ley universal y no soy informático, así que no programo para calcular una hipoteca. Simplemente quiero comentar que me parecen un engaño las hipotecas tipo "hipoteca joven" que te invitan a pagar menos al principio, ya que así sólo pagas intereses.
El tema fiscal es un tema distinto.

https://www.abanfin.com/modules.php?name=Manuales&fid=fe0caah
La fiscalidad de este tipo de operaciones es un aspecto muy importante que debemos tener en cuenta a la hora de contratarla. La fiscalidad aquí descrita se refiere exclusivamente a las operaciones destinadas a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, si la operación se destina a cualquier otro fin no gozará de ventajas fiscales para el particular.

Se deducirán de la cuota los siguientes porcentajes:

* Durante 2 años desde la adquisición de la vivienda, el 25% sobre las primeras 4.507,59 €, y el 15% sobre el exceso, hasta 9.015,18 €.
* Transcurridos los 2 años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15%, respectivamente, hasta el limite de 9.015,18 €.


Para la aplicación de los anteriores porcentajes se habran de respetar las siguientes limitaciones:

- El importe financiado sea, al menos, un 50% del valor de compra. En el caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual, el porcentaje del 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda.

- Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito, entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por las empresas a sus empleados.

- Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40% del importe total solicitado

Un aspecto que debemos tener en cuenta es que estas deducciones no solamente se refieren al préstamo sino que podemos incluir todos los gastos e impuestos originados como consecuencia de la compraventa y formalización de la correspondiente hipoteca, tasas notariales, IVA, gestoría, tasación, comisión de apertura, etc.

En el caso de que no cumpla las anteriores restricciones tan sólo se podrá deducir el 15 % de los gastos, impuestos, intereses y amortizaciones con un límite de 9.015,18 €.

Empresas

En cuanto a las personas jurídicas la fiscalidad de la operación será la habitual en cualquier operación de financiación, es decir, deducción en el Impuesto de Sociedades de la carga financiera de la operación, esto es, los intereses

Tenemos un importe máximo a deducir, con las hipotecas actuales, viene a ser habitual pagar unas cuotas cercanas a 1.000 € con lo que ya se supera la cota máxima a deducir. El dinero que te ahorras por pagar menos hipoteca al principio te va a suponer más IRPF, en principio, y más intereses pagados al final. En cualquier caso, habría que estudiar cada caso.

Finalmente si nos ponemos puntillosos, el ahorro que tenemos al pagar un alquiler en lugar de una hipoteca, en un escenario de mercado perfecto, tendría que ser equivalente al valor de la propiedad adquirida al final del periodo por lo que la afirmación que hacen las "madres" de que alquiler es tirar el dinero, es falsa. Pero como nada es perfecto, hay inflación, cambios en los tipos de interés, cambios en el valor del dinero, etc es otra afirmación que no se puede tomar a la ligera.

 

[Capitán Hediondo]

He visto casas como nuevas de 130m2 y terreno de casi 900m2, frente a la costa or 16.500€. Eso si, en Suecia hijos de LOL

Fotos, zona, links, y ya.

 

[Cocodr¡lo Cachondo]

Fotos, zona, links, y ya.

 

[pioneer]

Voy a resumir este hilo en una viñeta:

De Forges.

 

[Sostuvo Pereira]

A ver esos que hacen como que curran, pero que están viendo páginas guarras y conectados a PL...

¿existe competencia entre bancos de la misma sucursal? Es decir, si a una entidad realmente le interesa tenerte de cliente o practicamente les da igual mientras estés con ese mismo banco

 

[Filemón Pí]

A ver esos que hacen como que curran, pero que están viendo páginas guarras y conectados a PL...

¿existe competencia entre bancos de la misma sucursal? Es decir, si a una entidad realmente le interesa tenerte de cliente o practicamente les da igual mientras estés con ese mismo banco

al banco le da igual, a los que si que les interesa es a los empleados de la sucursal para llegar a los objetivos mensuales impuestos por el banco.

Los descuentos, tratos de favor y demas no saldran del banco, sino de los empleados.
Y sino vete a una sucursal y diles que quieres domiciliar la nomina y el plan de pensiones en otra sucursal del mismo banco que te caiga mas cerca de casa. Se pondran blancos, especialmente los directores/subdirectores que te ofreceran un cafelito, te haran pasar a su despacho y intentaran apelar a tu conciencia con el rollo de que "pero hombre si nos conocemos desde hace muchos años" y "nadie te tratara como nosotros aqui" y el ya clasico "nada hombre, esas comisiones te las quito ya mismo, faltaria mas."

 

[Sostuvo Pereira]

... Se pondran blancos, especialmente los directores/subdirectores que te ofreceran un cafelito, te haran pasar a su despacho y intentaran apelar a tu conciencia con el rollo de que "pero hombre si nos conocemos desde hace muchos años" y "nadie te tratara como nosotros aqui" y el ya clasico "nada hombre, esas comisiones te las quito ya mismo, faltaria mas."

jejeje esa hipocresía me resulta familiar

gracias por contestar

 

[Dean Martin]

Vivir fuera de Madrid o Barcelona es de pobres

Qué poco has viajado, cenutrio.