ilovegintonic rebuznó:
Boniato, me interesa el ladrillo de por qué la dación en pago no es viable. Supongo que querrás decir que no interesa a los poderes fácticos, a la banca o a los políticos que le deben favores a esta, pero viable, como viable, es: basta con querer hacerlo y hacerlo.
Sobre la hipoteca:
La hipoteca en realidad es un contrato de garantía, accesorio a uno principal, el préstamo. Imagina que tú necesitas dinero y yo me dedico a prestarlo, necesitas 100 y yo te lo presto a cambio de que me devuelvas 105 (principal + intereses). Pero en algún momento, a un romano se le ocurrió buscar un modo de reforzar ese contrato, de tener más garantías de que lo que presta le sea devuelto, y así nace la hipoteca: te presto 100, me tienes que devolver 105 y
sólo si no puedes pagarme yo tendré derecho a quitarte un bien (pongamos un terreno, por ejemplo), subastarlo, y con el dinero que saque, cobrarme los 100. Si se vende por más, la diferencia es tuya; si se vende por menos, me sigues debiendo lo que falta.
Más aún, la norma general es que no puedo quedarme en propiedad con el bien hipotecado, sólo "quitártelo" para subastarlo. ¿Por qué? Porque ocurría que, en ocasiones, cuando el prestamista quería quedarse con la cosa hipotecada (porque tengo interés en tu terreno, porque vale 120 y gano más si no me pagas que si me pagas los 105 acordados), forzaba el impago. En la actualidad, cuando un banco se queda con la casa es porque la subasta ha quedado desierta; es entonces, como último recurso, cuando se permite al banco quedarse en propiedad la cosa hipotecada (la casa).
Y bueno, eso. La hipoteca moderna, es lo que he descrito: el banco te presta un dinero, y con ese dinero tu compras una casa que a su vez queda sujeta como garantía (hipoteca) al pago del préstamo.
Sobre la dación en pago:
Ya existe en nuestra legislación, más concretamente el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que dice lo siguiente:
No obstante lo dispuesto en el artículo ciento cinco, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Volvamos al ejemplo anterior en el que yo soy prestamista y tú, ILG, necesitas dinero. Y me pides incluir esta cláusula, que no es otra cosa que la dación en pago. Así, yo te presto 100 a condición de que me devuelvas 105, y como garantía hipotecas un terreno. Claro, hemos incluido el art. 140 de la Ley Hipotecaria, de modo que si no me devuelves el préstamo, te quitaré el terreno, lo subastaré y con lo que saque, me cobraré lo debido. Si se vende por 120 me cobro lo mío (105) y tú te llevas los 15 restantes; pero si se vende por menos, pongamos por 80, la deuda queda saldada porque
"la responsabilidad del deudor queda limitado al importe de los bienes hipotecados".
¿Qué ha pasado? Que si incluimos como cláusula el art. 140 LH
el riesgo de que el bien hipotecado se deprecie, pierda valor, recae sobre el prestamista. Y las hipotecas se pagan a muchos años, 10, 20, 30, por lo que las fluctuaciones del mercado son difícilmente predecibles. ¿Y esto en la práctica qué supone? Que yo (los bancos) no prestan. Si me pides un préstamo de 100 con estas condiciones, mi riesgo es mayor. Y en vez de pedirte 105 (principal y 5 de intereses) te pediré 120 (20 de intereses). O te digo que no, que no te presto 100, sólo 50. O directamente no te presto nada. O te hago firmar un seguro (que encarecerá el préstamo, lo pagas tú) que me garantice que alguien (la aseguradora) cargue con el riesgo.
¿Conclusión? La dación en pago dificultará el crédito y lo hará más caro. Vamos, que de manera indirecta lo que pretendes evitar (que alguien pierda su casa y siga debiendo pasta) no lo evitas, porque lo seguirá pagando en forma de mayores intereses o de seguros vinculados a la hipoteca.
Sobre aplicar la dación en pago con efecto retroactivo:
Imaginemos que Pablemos gana las elecciones y el art. 140 de la LH pasa a ser, de ahora en adelante, no una cláusula que pueda pactarse, sino la norma general para todas las futuras hipotecas. Pasará lo que ya he dicho.
Ahora imaginemos que no solo se aplica "hacia adelante" sino a las hipotecas suscritas anteriormente "hacia atrás". Volvamos a nuestro ejemplo e invirtamos papeles, tú eres el prestamista y yo el que pidió 100. Llega Pablemos, aplica la dación en pago con efectos retroactivos y vengo yo y te digo "
oye, que no te puedo pagar los 105, pero toma, aquí tienes este terreno, que hoy día vale 70, y yo me libero. Lo siento chato, mala suerte". ¿Te parece justo? Tú tenías un trato, con unas condiciones, y ahora te lo cambian por cojones y pierdes pasta. No parece muy razonable. Por eso, en el hipotético caso de que Pablemos ganara las elecciones y aprobara una ley para aplicar retroactivamente la dación en pago sospecho que habrían posibilidades de que el Tribunal Constitucional la tumbara.
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