Hemos recibido un comentario de un lector de De Finanzas, que nos ha dejado impresionados por la longitud y la elaboración, por ello hemos querido rescatarlo del post original para publicarlo en forma de artículo. Os recomendamos que no os lo perdáis porque es una gran reflexión acerca del presente y futuro de la vivienda en España.
PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA
España esta dividida en dos: los que desean que el precio de la vivienda continué ascendiendo, y los que viven con la esperanza de que descienda. En el primer grupo se encuentra los propietarios del suelo, los promotores, los constructores e industrias afines, el sistema financiero, los ayuntamientos, las personas que disponen de una vivienda en propiedad, los hipotecados con anterioridad al 2002, y las personas que han comprado una vivienda a alto precio y están pagando hipotecas desde el 2002. En el segundo grupo se encuentra “solamente” las personas que pretenden acceder a su primera vivienda.
El primer grupo sentencia continuamente alrededor de un falso principio que alude a la imposibilidad de que la vivienda baje de precio. Desde aquí quiero indicar algo: NO EXISTE NINGUN BIEN ECONOMICO QUE TENGA ASEGURADO QUE SU PRECIO NO DISMINUYA. LA VIVIENDA NO ES UN CASO ESPECIAL Y POR LO TANTO PUEDE BAJAR. Entre 1991 y 1997 la vivienda en España bajo en términos reales un 17%. Es más, ya esta bajando. Para comenzar conocemos el precio de oferta, pero no el de casación, últimamente se realiza la venta con unas buenas rebajas, (un piso de 300.000 € se acaba vendiendo en 260.000 €, y eso representa el 15%). El primer grupo negara esta realidad por miedo a una caída en cadena de los precios. Hay que tener presente que la economía tiene su inercia, y que lo mismo que el precio ha tenido unos años para multiplicarse, necesitara de un tiempo para bajar, pero posiblemente sea mucho más rápido, fundamentalmente dependerá de la actitud y expectativas de las personas.
GRUPOS DE INTERES
Primer Grupo de Interés:
- Propietarios del suelo: El suelo es uno de los elementos necesarios para construir la vivienda, y por lo tanto uno de sus costos. La evolución del precio de la vivienda en una década se ha multiplicado prácticamente por tres (x3), mientras que el precio del suelo se ha multiplicado por diez (x10), el costo de mano de obra y materiales de construcción ha seguido una tendencia alcista que acompañaba a los niveles de inflación (similar al IPC), incluso ha decaído. Por ello el precio del suelo se ha convertido en el costo más importante para la vivienda. Existen casos de venta de casas prácticamente en ruinas que se vende a precio de vivienda habitable, cuando realmente estas vendiendo un solar (con el costo añadido de la demolición). Primera incongruencia. Hay que aclara que el valor del suelo no ha hecho que suba el valor de la vivienda, sino que el valor de la vivienda ha provocado una subida del valor del suelo, ya que el suelo es tratado como un oligopolio y han absorbido en gran medida el alza de los precios, a diferencia, por ejemplo del sueldo de los albañiles, o el costo de las puertas.
- Promotores: Son unos de los que han hecho un gran negocio con la especulación, ya que compraban un bien (suelo, solar, vivienda en ruinas, etc) para transformar a cambio de un beneficio por el valor añadido, pero que además, y es lo más importante, se encontraban un una revalorización muy alta, en poco espacio de tiempo, por encima de los tipos de interés necesarios para la inversión, así como por encima de la inflación en ese periodo de tiempo. Un buen negocio asegurado.
- Constructores: Al haber existir una gran demanda, ha tenido un mercado en el cual trabajar y poner sus servicio, al haber una gran margen han podido tener margen para no incurrir en perdidas ante una posible mala gestión, solo con retrasar un poco la construcción el valor de las viviendas aumenta. Recordar que muchas de ellas quedaban “señaladas” o en poder del propio promotor, con lo que la subida se repercutiría en el comprador final (a veces de “segunda mano” en cubierta).
- Sistema Financiero: Uno de los que más han impulsado el precio de la vivienda. Para poder entrar en la promoción de viviendas, y posteriormente para adquirirla, es necesario acceder al mercado del dinero. Con unos tipos de interés bajos, y muchas facilidades (como la sobre tasación dirigida desde los bancos) se ha facilitado el acceso a hipotecas de riesgo. Se ha incurrido en lo que se conoce como “subprime” hipotecas por valor superior al del bien de garantía. Ahora quieren vender nuevos productos como renegociar hipotecas, etc. En definitiva, el capital financiero, en vez de se invertido por el sistema en fabricas, infraestructura, etc, se ha refugio en invertir en nuestras viviendas, con un beneficio a priori ya conocido (tipo de interés) durante un periodo de tiempo también establecido (plazo de amortización). Las reorganizaciones de hipotecas son un nuevo producto a sus clientes cautivos. Hay que recordar que no merece la pena aumentar el tiempo de amortización a un periodo largo. Una hipoteca de 150.000€ al 3% en 25 años (situación año 2003) tiene una mensualidad de 711€. Al pasar al 6% (escenario muy cercano, incluyendo el diferencial) el valor es de 960€, un 35% más alto por una subida del 3%. Si esta hipoteca la intentamos pagar en 50 años o más. El valor de la cuota no baja de los 850€, y multiplicamos el valor total del dinero entregado al banco. Es un nuevo negocio para los bancos. Además debemos de tener en cuenta que los impagos pueden producir unos descubiertos de garantía en aquellos casos en los que el valor del inmueble sea inferior al de la deuda en el momento de su ejecución.
- Ayuntamientos: Los ayuntamientos se encuentran en el primer escalón de la administración pública, y por ello son los más cercanos al votante potencial. Los ayuntamientos tienen un gran abanico de competencias (desde alumbrado públicos, al acceso a la cultura, la sanidad y la educación), y unos recursos de financiación muy limitados. Pero estos disponen de la llave para poner en carga suelo para la construcción de nuevas viviendas. Es por ello que les interesa intervenir en el mercado del suelo, y que la vivienda no baje de precio, durante mucho tiempo, para poder ingresar y cubrir sus gastos.
- Personas que disponen de vivienda en propiedad: Aquí hay que dividir entre las que se trata de vivienda habitual y de segundas residencias o inversión. Si se trata de vivienda habitual, tan sólo se trata de un efecto psicológico llamado “efecto riqueza”, pero que no tiene una mayor trascendencia (solo te facilita la obtención de un crédito de mayor importe), ya que en algún sitio hay que vivir, y al cambiar de vivienda que se ha revalorizado, lo harás por otra que se ha aumentado de precio e la mismas medida, no tiene sentido preocuparse por el valor de sus viviendas. Estas personas pueden tener la vivienda con hipoteca o sin ella. Al ser compras anteriores al 2002 los valores de tipos son superiores a los actuales, por lo que la mensualidad no superara los cálculos de los gastos familiares que en su día presupuestaron. Para las segundas viviendas o de inversión, una subida de los precios se traduce un mayor beneficio en el momento de la venta, como diferencia entre el precio vivienda en la adquisición y en la venta. Resaltar la sensación de los vendedores de que son más “listos” que su vecino, si el vende por 45 yo vendo por 50.
- Personas que han comprado vivienda a alto precio a partir del 2002: Están pagando una hipoteca que en principio se beneficiaba de unos tipos muy bajos, como del 2% más el diferencial, y que en estos momentos se ha multiplicado por dos, aumentado la cuota en valores del 40% en algunos casos. Estas personas no quieren ver como se han hipotecado por algo que no tiene el valor que han pagado. Siempre tiene la opción de devolver el piso al banco y dejar de paga la deuda en caso de una bajada muy acusada, para comprar otra más barata.
Segundo grupo de interés:
- Personas que buscan su primera vivienda: Se encuentran con precios muy altos de la vivienda. No permitiendo el acceso a la misma. Se supera los márgenes de seguridad que tradicionalmente se han impuesto para otorgar hipotecas, de no sobrepasar la cuota de la misma por encima del 35% de los ingresos. Es imposible ahorrar el 20% del valor de la entrada (garantía que exigían los bancos financiándote sólo el 80% de valor no hipotecado para un posible trámite de impago), más el 10% de gastos de compra-venta. Se da la paradoja que las familias en las que trabaja la pareja tienen el mismo poder adquisitivo que una familia de hace 10 años en los que solo trabajaba uno de los dos. Nos encontramos con el riesgo de que uno de los dos pueda perder el empleo, y no puedan afrontar el pago de la hipoteca. La incorporación de la mujer al mercado laboral ha despertado una sensación de liquidez en los jóvenes, pero que ha de ser cuidadosamente estudiada por los gastos extra que conlleva (como guardería, segundo vehículo, comidas fuera, contratar las tareas del hogar, etc).
RAZONES QUE HAN LLEVADO A ESTA SITUACIÓN
Son muchas, y muy diversas, pero que su coincidencia en el tiempo han llevado esta situación:
- La principal, la expectativa de que la vivienda iba a subir cada vez más. Ha movido a las personas a pagar más por el miedo a no conseguir en el futuro una vivienda. De igual modo ha movido a los inversores a comprar gracias a la expectativa de grandes beneficios. Esta sensación ha creado una verdadera subida de precios. Ocurre en grandes crisis, por ejemplo con los alimentos.
- Estabilidad económica. Desde el 2006 España ha vivido de una estabilidad económica y un ciclo positivo. La convergencia con Europa ha dado una estabilidad a la economía.
- Tipos de interés muy bajos. El precio del dinero es bajo, por lo que se accede a el con facilidad.
- Aumento de la población emigrante en España.
- Aumento de la demanda de primera vivienda por el “baby-boom”, que hasta el 1978 la natalidad era de 18 niños/mil habitantes, frente a los 9 niños/mil habitantes actuales. La mortalidad se ha mantenido constante en 8 fallecidos/mil habitantes.
- Muy bajo nivel de desempleo. Se da por pleno empleo en los hombres, y en la mitad de España también el femenino.
- La inflación no se ha controlado vía sistema financiero. Los precios del dinero ya no dependen del Banco de España.
PANORAMA A CORTO PLAZO
Vamos a exponer como están evolucionando las mismas que han llevado al aumento del precio:
- La expectativa de que la vivienda va a bajar. Con esta expectativa, se frenará de la demanda quedando descubierta la oferta. Para llegar a un nuevo equilibrio deberá bajar el precio de esta. De la esperanza a que esta bajada sea mayor o menor, dependerá que la caída de precios sea más o menos rápida. Hay que recordar que se han construido muchas vividas no vendidas en los últimos años, además de las vacías, por lo que puede estar el mercado saturado de oferta. A mayor espera, más caída de precios. Como apreciación, hace unos años se compraba sobre plano, no existía el piso piloto. En las nuevas promociones ha vuelto el cartel de “visite piso piloto”.
- El ciclo económico se ha agotado, ahora toca bajar, si queremos volver a subir. No habrá recursos para dirigir a la vivienda. El efecto riqueza desaparece. El aumento del precio del dinero va a contener la inflación, pero también va a retener el consumo (menos consumiciones en restaurantes, más aguantar el viejo coche, menos ropa, etc)
- Los tipos de interés están subiendo a valores del 1995. La revisión de la hipotecas van hacer mella a la familias con los gastos más comprometidos. Los promotores van a tener que enfrentarse a unos mayores gastos financieros, y al peligro de tener que continuar pagando la hipoteca por no subrogarla en una escritura con un cliente que no aparece.
- La población emigrante en España puede haber tocado techo, y posiblemente incluso disminuya en muy corto plazo. La disminución del consumo llevará a un aumento importante de paro. Quizás incluso cambien de país.
- La demanda por “baby-boom” ha quedado prácticamente satisfecha, por lo que la demanda de primera vivienda no se vera tan afectada por este hecho como hasta ahora.
- La bajada de consumo, la menor inversión por tipos de interés, la parada del sector de la construcción, y el fin del ciclo económico, puede dar con un aumento de paro. La inflación, que se esta intentado controlar por la subida de tipos, tiene como efecto un aumento del paro.
- La inflación se esta controlado vía subida de tipos. Nadie puede saber exactamente cuado va a para esta subida, porque dependerá de la inflación.
CONCLUSION
A muy corto plazo se puede prever una IMPORTANTE BAJADA DEL PRECIO como advierten muchos organismos internacionales, y como quieren tapar el primer grupo de interés. Si hay que tener en cuenta que estos procesos no suelen ser inmediatos, sino que lleva un tiempo, al igual que ha sido necesario un tiempo para la escalada de precios de la vivienda. Incluso los compradores potenciales pueden no ver la bajada tras el máximo, de la misma manera que no atendieron a la subida en el cambio de signo ascendente. Los procesos de bajada suelen ser más rápidos y traumáticos que los de bonanza.
La economía no implica la visión mágica del futuro, ya que se parece más al arte de la medicina, que observando los síntomas y los antecedentes pueden pronosticar una evolución de la enfermedad. Es muy posible, si no entran a escena drásticas políticas gubernamentales, o situaciones de conflicto geoestratégicos graves, que la vivienda pueda bajar más del 20%, incluso llegar a niveles del 2002, en un periodo de 3 a 5 años.
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Forero del todo a cien
Novato de mierda
Clásico
