Mi opinión (que puede ser versada o no ) Bueno, venga va... es versada, guste o no.
El riesgo y los precios bajan (de hecho bajan) en este supuesto:
Segunda vivienda en costa y periferia de las ciudades contemplada como valor refugio en vez de bolsa. He dicho segunda vivienda. La segunda vivienda que Paco Martinez Soria le dice a su mujer, Angelines,
- oye, que compramos aquí en Vallecas a 100 millones de pesetas, con su piscina y vendemos en tres años por 15 millones más. Ahí está la hostia.
Ahí, si la demanda del los nuevos actores del mercado (inmigrantes) no puede absorber la sobreoferta existente, los precios caerán. Y vaya si caerán. Qué significa caer? Una corrección entre el 15 y el 20%. No más que si no este país se va al carajo. Datos de agofer. De lubasa (acojonada que está, diversificando) de ballester, de colonial, de realia...
En el resto, habrá contención.
Ligeras subidas, como siempre, los valores tradicionales del centro pijo de las grandes ciudades. Pero con matices.
Ninguna promotora actualmente en España trabaja con los márgenes de antaño de más del 22%. Y de 30% en el urbanizable. Ni dios soporta el precio del suelo de los nuevos PAU´s de Madrid. Hay que vender a millón largo el m2 a tomar por el culo. Y lo saben. Y ya no amplian sus bolsas de suelo. No compensa.
Pero tampoco pueden empezar a vender el remanente de suelo (Urbis ahora fusionada con Reyal, por ejemplo, Parquesol con San José, ahora sale a bolsa Realia) porque sería catastrófico:
1) Cunde el pánico.
2) No cuela pasar el muerto al otro. No te van a comprar.
3) El banco ya no financia compra de suelo porque sabe perfectamente que la demanda en esas zonas (con sobreoferta -edificada y de suelo por edificar- ) es una incógnita de bastante riesgo. Cómo te financias?
Pues eso.
Mi parrafada de siempre en estos temas, que se resumen en que el 60% de los jóvenes entre los 20 y los 35 años es una generación perdida, como lo fue la de la postguerra.
Señores. Voy a decir algo que es palabra de Dios.
En España, hay burbuja, única y exclusivamente por estos motivos.
1) Somos patrimonialistas. Lo tenemos grabado a fuego. Eso no va a cambiar. Por ahí arriba decían que alquilar es pagar por un servicio. Al igual que viajas en avión. O vas al cine. Y no te compras un avión. O un cine. Pagas por tener el servicio de estar bajo techo. Esa cultura de la movilidad geográfica que propicia el servicio del arrendamiento, es inexistente en España. Somos patrimonialistas. Sin cultura financiera (somos el culo de Europa, no somos ni New York ni Londres ni Alemania), el ladrillo es un valor refugio para el españolito (y aquí incluyo al Paco Martínez Soria y al Mario Conde) Es idiosincrasia pura y dura.
2) No nos gusta la movilidad geográfica-laboral. Nacemos, vivimos y morimos, en el mismo sitio. Eso puede cambiar.
3) No hay I+D+I. Vivimos del ladrillo y el turismo. Existe una generación masterizada sobrecualificada que el mercado laboral no puede absorber. = Mileuristas. Eso deriva de lo que deriva. PSOE y democratización de la universidad allá por los 80, estigmatizando los oficios. Y el hijo del fontanero estudió para perito. Eso, afortunadamente, está cambiando.
4) El suelo, forma parte indisoluble de la financiación de los Ayuntamientos. Liberalizarlo (única forma de reducir costes) es inviable. Por el Punto 3). Nos cargamos el sistema. Y España se va al carajo.
Hay que buscar políticas de financiación local al estilo de la autonómica. No se hace. Hay que liberalizar parte del suelo, reduciendo los márgenes de la promoción. Que, de hecho, está a verlas venir, inviertiendo desde hace 5 años fuera de España. Ergo...Habrá estabilidad de precios, ligera bajada-contención en zonas periféricas (es una locura pagar la nueva construcción en vallecas a 6.000 € el m2). Las promotoras lo saben. Y por eso su negocio ahora está en hacer lo mismo en Europa del Este. Polonia, Hungría, Rumanía. Croacia. Y el Miami será Marruecos. Dentro de 15 años, me lo contais. De ahí que no se van a arruinar. En absoluto. El que se va a pegar la hostia es el inversor en segunda residencia y el inversor del segundo piso en zona periférica Madrid M-40 que pensó en que revalorizarían. Ahí habrá ligera bajada. Dentro de la M-30, no.
5) La LAU (PSOE) hizo estragos protegiendo al inquilino. El propietario se ve indefenso ante los excesos de éste y su morosidad. No saca pisos al mercado. Hay multitud de pisos vacíos. Y los que hay se equiparan a la hipoteca. Volvemos al punto 1). Aunque afortunademente... Progresivamente se van ganando los desahucios. Puede cambiar.
6) No hay políticas claras para incentivar el alquiler para que salgan al mercado. Y no las hay por dos motivos:
a) Se opta por criminalizar al propietario sangrandolo si tiene pisos vacíos. Cataluña-País vasco. Por qué? Porque es la medida legislativa fácil, populista, que no requiere la técnica legislativa que supone hacer los números de lo que significaría una rebaja fiscal de las cargas impositivas de los pisos que salieran al mercado. Incentivar fiscalmente el alquiler requiere más números que soltar si no alquilas te embargo el piso. Incentivar el alquiler es más difícil que crear la patraña de la agencia estatal del alquiler. Corolario: los políticos, de nuevo, se manifiestan estultos y cómodos.
b) Porque para el sistema español productivo basado en el ladrillo, es necesario que la demanda sostenga el sistema. Porque si no, nos vamos a tomar por culo. Para que la demanda sostenga el sistema, no se debe promover el alquiler hasta los límites normales de Europa.
SOLUCIONES para la generación de mileuristas hijos de fontaneros (hago hincapié en la clase media-media), licenciados, masterizados... pero que no pueden ser ayudados por sus padres y que aspiran a vivir en una ciudad media, con su sueldo medio:
Sinceramente. A medio plazo... 10 años... NO hay soluciones. (aun estabilizandose los pisos, que se estabilizarán, no explotará... no subirán... se contendrán y bajarán solo en dos supuestos: zonas muy periféricas donde la nueva demanda (inmigrantes) no llegue a absorberla + zonas tradicionales de inversión en segunda residencia: ahí hay que agarrarse los machos)
Opciones.
Vivir ahogados de por vida. Un 60% de la población.
Compartir piso de por vida. 30%
Volver a los pueblos. 10%
Es una generación perdida. Como lo fue la de la postguerra.
Excepciones.
La clase media-alta. Ayudas familiares.
Los emprendedores (cojones) que puedan salir del mileurismo.
Los jóvenes asalariados prime (que los hay, 5-10% de la población) de 3000 al mes.
Emigrar. Paris. Londres. Berlin. Roma.
Fin de la parrafada. Y no hay perdón porque son verdades como un templo.
Y otro apunte.
Las promotoras cotizadas tienen normalmente dos líneas de negocio. La residencial y la gestión patrimonial de otros activos (centros comerciales, oficinas, centros logísticos etc etc).
Han diversificado riesgos desde hace 10 años. Solo basta mirar las cuentas de resultados y las adquisiciones que han hecho en Francia y Portugal.
Las hipermega grandes (colonial y metrovacesa), han comprado empresas francesas para montar sus SIIC (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria) y en Alemania con los futuros REIT´s (otro vehículo de inversión). Y el resto, está saliendo a Bolsa (Parquesol, ahora Realia)
Las tracionales del producto residencial, están posicionadas en Europa del Este. Y ahí se quedarán 30 años. Y las que no están posicionadas, están acojonadas diversificando en terciario, comprando a precio de oro, haciendo permutas de suelo, desplazando su exceso de liquidez a otros mercados (París y Londres)
El riesgo, para el españolito de a pie que compró su segundo piso en Vallecas para venderlo después... en Rivas Vaciamadrid, en Campo de las Naciones, en Estepona, en Torrevieja... ahí va a haber hostias.
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Forero del todo a cien
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Frikazo
